La loi ALUR s'applique-t-elle aux locations meublées ?

Oui. La loi ALUR s'applique aux locations vides et aux locations meublées à usage de résidence principale. Les locations meublées touristiques (type Airbnb) ne sont pas concernées.

Comment savoir si un bien est en zone tendue ou zone normale ?

La liste officielle des zones est publiée par décret annuel sur le site du ministère du Logement (legifrance.gouv.fr). Si vous utilisez Immobrain, la zone est détectée automatiquement à partir du code postal lors de la création du bien.

Les plafonds ALUR s'appliquent-ils aussi à la part bailleur ?

Non. Les plafonds légaux ne s'appliquent qu'à la part locataire. La part bailleur est libre. En revanche, la convention de partage doit être précisée dans le mandat, et la part bailleur ne peut pas être inférieure à la part locataire (la loi interdit de « compenser » en facturant plus au bailleur ce qu'on n'a pas pu facturer au locataire).

Que se passe-t-il si mes honoraires dépassent les plafonds ALUR ?

Le locataire est en droit d'exiger le remboursement du trop-perçu, avec intérêts légaux. La prescription est de 3 ans. Des sanctions administratives peuvent également être prononcées par la DGCCRF ou le CNTI.

L'état des lieux est-il inclus dans les honoraires ALUR plafonnés ?

Seul l'état des lieux d'entrée réalisé par le professionnel lui-même est inclus dans le plafond général. Si vous faites appel à un prestataire externe (huissier), un plafond spécifique de 3 €/m² s'applique au total (locataire + bailleur). L'état des lieux de sortie n'est pas plafonné.

Les honoraires ALUR sont-ils soumis à TVA ?

Oui. Les honoraires sont soumis à TVA (20 %). Les plafonds mentionnés (12/10/8 €/m²) s'entendent généralement HT. Vérifiez dans votre pratique si vous êtes assujetti à la TVA ou non (les micro-entrepreneurs en dessous du seuil d'auto-liquidation peuvent en être dispensés).

Un logiciel CRM immobilier peut-il vraiment automatiser la conformité ALUR ?

Oui, si la logique de calcul est intégrée directement dans les formulaires de création de mandat. Immobrain intègre nativement les zones ALUR par code postal et calcule les plafonds en temps réel. Cela élimine les erreurs humaines qui surviennent quand on calcule à la main entre deux visites.

La loi ALUR évolue-t-elle chaque année ?

Les grandes règles (plafonds, zones, obligations de mandat) sont stables depuis 2014. Ce qui évolue annuellement, c'est la liste des communes classées en zone tendue ou très tendue. Une commune peut intégrer ou quitter la liste par décret. Il est recommandé de vérifier la liste chaque début d'année.

Guide complet loi ALUR : plafonds honoraires, zones et obligations des mandataires

La loi ALUR plafonne les honoraires que vous pouvez facturer à un locataire, et le montant dépend directement de la zone géographique du bien. Un écart de zone, c'est potentiellement un litige, un remboursement, une réputation à reconstruire.

Ce guide couvre tout : les zones, les plafonds exacts 2026, comment calculer vos honoraires, ce que doit contenir votre mandat, et les erreurs qui reviennent le plus souvent.

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Ce que la loi ALUR impose aux mandataires

La loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR), promulguée en mars 2014, a profondément modifié les règles de facturation pour les professionnels intervenant dans la mise en location résidentielle.

Son principe central : les honoraires à la charge du locataire sont plafonnés. Et ces plafonds varient selon la tension du marché local, ce qu'on appelle les "zones ALUR".

Ce que la loi ALUR plafonne

La loi ALUR plafonne les honoraires liés aux prestations de mise en location : visites du logement, constitution du dossier locataire, rédaction du bail, état des lieux d'entrée. Ces plafonds s'appliquent à la part locataire uniquement, la part bailleur reste libre (mais elle doit être au moins égale à la part locataire facturée au locataire).

Ce que la loi ALUR ne plafonne pas

Les honoraires de gestion locative ne sont pas concernés. Si vous assurez la gestion du bien pour le compte du bailleur (encaissement des loyers, suivi des travaux, gestion des impayés), vous négociez librement votre rémunération dans la convention de gestion.

Qui est concerné

Tous les professionnels percevant des honoraires pour la mise en location résidentielle : agences immobilières, mandataires, agents indépendants. Le statut juridique (salarié, agent commercial, mandataire) ne change pas l'obligation de respecter les plafonds.

Les plafonds honoraires ALUR par zone en 2026

Trois zones géographiques, trois niveaux de plafond. C'est le cœur du dispositif.

Zone	Plafond honoraires locataire	Plafond état des lieux	Exemples
Zone très tendue	12 €/m²	3 €/m² (total, partagé)	Paris (75), Hauts-de-Seine (92), Seine-Saint-Denis (93), Val-de-Marne (94)
Zone tendue	10 €/m²	3 €/m² (total, partagé)	Lyon (69), Marseille (13), Bordeaux (33), Montpellier (34), Rennes (35), Nantes (44), Toulouse (31), Nice (06), Strasbourg (67), Lille (59)
Zone normale	8 €/m²	3 €/m² (total, partagé)	Tous les autres départements

Note importante sur l'état des lieux : Le plafond de 3 €/m² s'applique au montant total facturé, pas par partie. Si vous le partagez à 50/50 entre locataire et bailleur, chacun paie 1,50 €/m² maximum. Facturez 3 €/m² à chaque partie, c'est hors-plafond.

Liste complète des zones par département

Département	Code	Zone ALUR
Paris	75	Très tendue
Hauts-de-Seine	92	Très tendue
Seine-Saint-Denis	93	Très tendue
Val-de-Marne	94	Très tendue
Seine-et-Marne	77	Tendue (partiellement)
Yvelines	78	Tendue
Essonne	91	Tendue
Val-d'Oise	95	Tendue
Bouches-du-Rhône	13	Tendue
Haute-Garonne	31	Tendue
Gironde	33	Tendue
Hérault	34	Tendue
Ille-et-Vilaine	35	Tendue
Loire-Atlantique	44	Tendue
Nord	59	Tendue
Alpes-Maritimes	06	Tendue
Bas-Rhin	67	Tendue
Rhône	69	Tendue
Tous les autres	-	Normale

Les communes intègrent ou quittent la liste des zones tendues par décret annuel. Vérifiez systématiquement la liste officielle du ministère du Logement en début d'année, certains mandataires travaillent en zone frontalière et doivent s'adapter d'une commune à l'autre.

Calculer vos honoraires ALUR : la méthode et des exemples concrets

La formule est simple : surface habitable (m²) × plafond de la zone (€/m²).

Le résultat est le maximum que vous pouvez facturer au locataire. La part bailleur se négocie librement, mais elle doit, pour être équitable et juridiquement irréprochable, être au moins égale à ce que vous facturez au locataire.

Exemple 1 : Studio de 28 m² à Paris 11e (zone très tendue)

Honoraires locataire max : 28 × 12 = 336 €
Honoraires bailleur : libre (souvent 336 € pour équilibre)
État des lieux : 28 × 3 = 84 € au total → 42 € locataire + 42 € bailleur
Total locataire : 336 + 42 = 378 €

Exemple 2 : T3 de 72 m² à Lyon 3e (zone tendue)

Honoraires locataire max : 72 × 10 = 720 €
Honoraires bailleur : libre
État des lieux : 72 × 3 = 216 € au total → 108 € locataire + 108 € bailleur
Total locataire : 720 + 108 = 828 €

Exemple 3 : Maison de 95 m² à Limoges (zone normale)

Honoraires locataire max : 95 × 8 = 760 €
Honoraires bailleur : libre
État des lieux : 95 × 3 = 285 € au total → 142,50 € locataire + 142,50 € bailleur
Total locataire : 760 + 142,50 = 902,50 €

Sur quelle surface calculer ? Toujours la surface habitable mentionnée dans le bail, pas la surface totale du bien, pas la surface loi Carrez (qui inclut les combles aménagées sous conditions), pas la surface cadastrale. En cas de litige, c'est la surface du bail qui fait foi.

Ce que votre mandat de location doit obligatoirement mentionner

La conformité ALUR ne se limite pas au calcul. Elle s'impose aussi dans la rédaction du mandat. Un mandat de location mal rédigé peut être contesté, et un honoraire non mentionné explicitement ne peut pas être réclamé.

1Le montant des honoraires HT et TTC, pour chaque prestation (visite, constitution de dossier, rédaction du bail, état des lieux).
2La répartition entre locataire et bailleur pour chaque poste de frais.
3La confirmation de la zone ALUR et du plafond applicable (optionnel mais fortement recommandé pour couvrir votre responsabilité).
4Les conditions d'exigibilité des honoraires (à quelle étape ils sont dus, généralement à la signature du bail).

Un mandat qui se contente de mentionner "conformément à nos tarifs en vigueur" est insuffisant. Si le locataire conteste, vous devrez prouver que vos honoraires respectaient les plafonds légaux, et ça commence par un mandat bien rédigé.

Les mentions obligatoires affichées en agence (et sur votre site)

Si vous avez un espace de travail visible du public (bureau, vitrine), la loi impose l'affichage visible de votre barème d'honoraires. Sur votre site internet, les honoraires doivent également être accessibles depuis la page d'accueil, en un clic.

Les 5 erreurs ALUR les plus fréquentes, et comment les éviter

Appliquer le même tarif partout

Un mandataire travaille principalement sur Lyon (zone tendue, plafond 10 €/m²). Il signe un mandat dans une commune voisine en zone normale. Par habitude, il applique 10 €/m², soit 25 % au-dessus du plafond légal. C'est un dépassement involontaire, mais il reste illégal.

Facturer l'état des lieux séparément comme s'il n'était pas plafonné

Le plafond de 3 €/m² pour l'état des lieux s'applique au total (locataire + bailleur), pas par partie. Facturer 3 €/m² à chacun double le plafond légal.

Confondre les honoraires de mise en location et de gestion

Les plafonds ALUR ne concernent que la mise en location. La gestion locative (suivi des loyers, assurance impayés, travaux) est libre. Si vous mélangez les deux dans une même ligne de facturation, vous créez une zone grise que le locataire peut exploiter.

Ne pas mettre à jour sa connaissance des zones

Les zones tendues évoluent par décret. Des communes intègrent ou quittent la liste chaque année. Vérifier sa liste des communes en début d'année prend 10 minutes. Ne pas le faire peut coûter des centaines d'euros.

Des honoraires non mentionnés dans le mandat

Un honoraire non mentionné dans le mandat signé est un honoraire non exigible. C'est aussi simple que ça. La jurisprudence est constante sur ce point.

Les sanctions : Un professionnel qui facture des honoraires dépassant les plafonds ALUR s'expose à une obligation de remboursement du trop-perçu, avec intérêts. Des sanctions administratives peuvent s'ajouter, notamment une mise en cause devant le Conseil national de la transaction immobilière (CNTI). Et surtout : un avis négatif sur Google.

Comment Immobrain automatise votre conformité ALUR

La conformité ALUR n'est pas une contrainte si elle est intégrée dans votre flux de travail. Immobrain calcule automatiquement les plafonds dès que vous saisissez l'adresse et la surface d'un bien en location.

Vous créez le bien dans Immobrain avec le code postal et la surface habitable
La zone ALUR est détectée automatiquement, les plafonds s'affichent lors de la création du mandat
Si vous saisissez des honoraires supérieurs aux plafonds, un avertissement s'affiche immédiatement

Vous ne faites plus jamais l'erreur de zone. Le calcul est là, à chaque mandat, pour chaque bien.

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Questions fréquentes sur la loi ALUR et les honoraires de location

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