Loi ALUR 2026 : tout ce que les mandataires doivent savoir sur les honoraires de location
Imaginez la scène. Un mandataire signe un mandat de location à Paris, 18e arrondissement. L'appartement fait 48 m². Il facture 850 € d'honoraires au locataire, ce qui lui semble raisonnable. Quelques semaines plus tard, le locataire le contacte. Il a vérifié les plafonds légaux. Le trop-perçu est de plus de 270 €. Litige, remboursement, réputation abîmée.
Ce genre de situation arrive encore en 2026. Pas par mauvaise volonté, par méconnaissance des plafonds exacts selon les zones.
Ce guide est fait pour éviter ça. Gardez-le sous la main.
Qu'est-ce que la loi ALUR impose exactement ?
La loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) a été promulguée en mars 2014. Elle s'applique aux locations vides et meublées à usage de résidence principale.
Ce qu'elle plafonne, concrètement : les honoraires de location à la charge du locataire et du bailleur, pour les prestations liées à la mise en location (visites, constitution du dossier, rédaction du bail, état des lieux entrant).
Ce qu'elle ne plafonne pas : les honoraires de gestion locative. Si vous gérez le bien au quotidien pour le compte du bailleur, vous facturez librement selon votre convention. La loi ALUR ne touche pas à ça.
Qui est concerné ? Tout professionnel percevant des honoraires pour la mise en location : agences immobilières, mandataires, agents indépendants. Il n'y a pas d'exception pour le statut.
Les 3 zones ALUR et leurs plafonds 2026
C'est le cœur du sujet. Les honoraires sont plafonnés en fonction de la zone géographique du bien, et ces plafonds s'appliquent séparément à la part locataire et à la part bailleur.
| Zone | Plafond locataire | Plafond bailleur | Total max | Exemples de villes | |---|---|---|---|---| | Zone très tendue | 12 €/m² | 12 €/m² | 24 €/m² | Paris et petite couronne (75, 92, 93, 94) | | Zone tendue | 10 €/m² | 10 €/m² | 20 €/m² | Lyon, Marseille, Bordeaux, Montpellier, Rennes, Nantes, Toulouse, Nice… | | Zone normale | 8 €/m² | 8 €/m² | 16 €/m² | Reste du territoire national |
Ces plafonds s'appliquent à la surface habitable du logement. Ce n'est pas la surface du bien en général, c'est la surface habitable au sens de la loi Carrez, ou la surface mentionnée dans le bail.
Pour savoir dans quelle zone se situe un bien, le plus fiable est de consulter le décret officiel annuel qui liste les communes par zone. Les informations sont disponibles sur le site du ministère du Logement. En cas de doute sur une commune en périphérie, vérifiez systématiquement. Une erreur de zone peut coûter cher.
Ce qui est couvert par ces honoraires : les visites du logement, la constitution du dossier locataire, la rédaction du contrat de bail, et l'état des lieux d'entrée si vous le réalisez vous-même.
Ce qui peut s'ajouter : si l'état des lieux est réalisé par un professionnel indépendant (huissier ou prestataire spécialisé), un plafond spécifique s'applique : 3 €/m² maximum, partagé entre locataire et bailleur (soit 3 €/m² au total, pas 3 €/m² par partie).
Exemples de calcul concrets
La théorie, c'est bien. Les chiffres, c'est mieux.
Exemple 1 : T2 de 45 m² à Paris (zone très tendue)
- Honoraires locataire max : 45 × 12 = 540 €
- Honoraires bailleur max : 45 × 12 = 540 €
- Total max facturable : 1 080 €
- État des lieux (si indépendant) : 45 × 3 = 135 € max, soit 67,50 € pour chaque partie
Exemple 2 : T3 de 65 m² à Lyon (zone tendue)
- Honoraires locataire max : 65 × 10 = 650 €
- Honoraires bailleur max : 65 × 10 = 650 €
- Total max facturable : 1 300 €
- État des lieux (si indépendant) : 65 × 3 = 195 € max, soit 97,50 € pour chaque partie
Exemple 3 : Maison de 90 m² en Bretagne (zone normale)
- Honoraires locataire max : 90 × 8 = 720 €
- Honoraires bailleur max : 90 × 8 = 720 €
- Total max facturable : 1 440 €
- État des lieux (si indépendant) : 90 × 3 = 270 € max, soit 135 € pour chaque partie
Un point important : ces montants doivent figurer explicitement dans le mandat de location que vous signez avec le bailleur. Un mandat qui ne mentionne pas les honoraires et les plafonds ALUR est potentiellement nul. C'est une faiblesse juridique que personne ne devrait se permettre.
Les erreurs les plus fréquentes des mandataires
Après quelques années à travailler avec des mandataires actifs, les mêmes erreurs reviennent.
Appliquer le même tarif en zone normale et en zone tendue. C'est la plus fréquente. Un mandataire qui travaille principalement en zone tendue (Lyon, Bordeaux) habitue ses clients à un tarif. Quand il signe un mandat dans une commune en zone normale, il applique le même calcul par réflexe, et dépasse le plafond légal.
Confondre honoraires de mise en location et honoraires de gestion. Les plafonds ALUR concernent uniquement la mise en location. La gestion locative (loyers, état des lieux de sortie, suivi des travaux, charges…) se négocie librement. Si vous mélangez les deux dans votre facturation, vous créez une zone grise juridique.
Oublier de mentionner les plafonds dans le mandat. Le mandat de location doit indiquer explicitement le montant des honoraires et préciser qu'ils respectent les plafonds légaux. Sans cette mention, le mandat peut être contesté.
Facturer l'état des lieux au-delà de 3 €/m². Ce plafond spécifique est souvent mal connu. Et il s'applique au total, pas par partie. Certains mandataires le facturent 3 €/m² au locataire + 3 €/m² au bailleur. C'est le double du plafond légal.
Se fier à des informations non mises à jour. Les zones tendues évoluent. Des communes entrent ou sortent de la liste chaque année. Vérifiez les décrets en vigueur, pas ce que vous avez appris en formation il y a 3 ans.
Comment rester conforme sans y passer du temps
La conformité ALUR n'est pas une contrainte si elle est intégrée dans votre flux de travail. Voici les bons réflexes à adopter.
Vérifiez systématiquement la zone avant de rédiger tout mandat de location. Pas une fois de temps en temps, à chaque mandat. Ça prend 30 secondes. Ça évite un litige.
Inscrivez les montants dans le mandat dès la signature. Pas "selon les tarifs en vigueur", des montants précis, calculés pour ce bien à cette adresse, dans cette zone.
Automatisez le calcul. C'est là qu'un outil comme immobrain fait la différence : vous saisissez la surface et la commune, le calcul ALUR s'affiche automatiquement. Vous ne faites plus jamais l'erreur de zone, parce que l'outil ne vous laisse pas la faire.
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Les 3 règles d'or ALUR à retenir
1. La zone détermine tout. Très tendue, tendue, normale : ces 3 catégories définissent le plafond applicable. Vérifiez avant chaque mandat.
2. Les plafonds s'appliquent à la surface habitable. Pas à la surface totale, pas à la surface au sol, à la surface habitable inscrite dans le bail.
3. Le mandat doit mentionner les honoraires explicitement. Pas "conformément à la loi", des montants chiffrés, pour ce bien, approuvés par le bailleur à la signature.
Ces règles ne changent pas. Ce qui change parfois, c'est la liste des communes par zone. Prenez l'habitude de vérifier le décret en vigueur chaque début d'année.
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